隣県の不動産物件を紹介するブログ
基本パターンとして、一〇〇億円の不動産が比較的高利回りである五パーセントで運用されている場合を考えてみる。シニアの金利が年利一・五パーセント、メザニンの金利が年利三パーセントと想定する。不動産から得られる収入は五億円である。そこから金利が差し引かれ、残った利益が投資家の配当である。シニアに対する金利は、四〇億円を年利一・五パーセントで借りているので、四〇億円×一・五パーセント＝六〇〇〇万円。メザニンに対する金利は、二〇億円を年利三パーセントで借りているので、二〇億円×三パーセント＝六〇〇〇万円。金利は合わせて一億二〇〇〇万円である。収入から金利を差し引き、残った利益は、五億円マイナス一億二〇〇〇万円と二億八〇〇〇万円である。そこで、投資家利回りを求めると、四〇億円の投資に対して三億八〇〇〇万円の利益であるから、三億八〇〇〇万円÷四〇億円で、一番抵当だけだと八パーセントのものが九・五パーセントに上昇する。三番抵当でレバレッジをかけると利回りはさらに上昇する。未公開REITの中には三番抵当をつけて利回りを上げているケースもある。
[参考情報]
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